최근 오피스텔 및 지식산업단지 분양과 관련된 분쟁이 증가하고 있습니다. 특히 호객행위나 전화권유판매를 통해 분양계약을 체결한 후, 당초 설명과 달리 중도금·잔금 대출이 불가능하거나 단순 변심으로 계약 해제를 원하는 경우가 많습니다.

 

많은 분들이 계약금 몰취를 당연한 것으로 받아들이고 있으나, 법률적으로는 계약금을 보호받으면서도 계약을 해제할 수 있는 다양한 방법이 존재합니다. 본 글에서는 이러한 법적 수단들을 구체적으로 안내하고자 합니다.

 

 

 

 

 

 

1) 과장·허위 광고 및 설명

분양업체들은 분양 계약의 촉진을 위해 과장된 표현을 사용하거나, 심한 경우 허위의 광고를 하는 경우가 있습니다. 그러나 상품의 선전 광고 등에서 거래상 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 허위로 고지하는 경우, 기망행위로 판단하여 사기취소의 가능성이 발생합니다.

 

다만, 판례는 선전 광고에 다소의 과장이 수반되었다고 하더라도 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것이라면 기망행위로 보지 않기도 하여 주의가 필요합니다.

 

2) 대출 가능성에 대한 부정확한 안내

분양 과정에서 가장 빈번하게 발생하는 문제는 중도금·잔금 대출 가능성에 대한 부정확한 안내입니다. 분양업체 측에서 "대출 80% 가능", "대출 알선 보장" 등의 표현을 사용하여 수분양자를 유인하는 경우가 많습니다.

 

 

 

 

그렇다면 계약 체결 이후, 계약금의 몰취 없이 계약을 해제할 수 있는 수단에는 무엇이 있을까요. 아래에서 법률적으로 가능한 조치들을 설명드리겠습니다.

 

가. 착오를 이유로 한 계약 취소

 

민법 제109조 제1항은 "의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다"고 규정하고 있습니다.

 

판례는 관련하여 분양업체가 "분양대금의 80% 대출 가능"이라고 설명하였으나 실제로는 대출이 불가능하거나 대출한도가 현저하게 낮은 경우, 이러한 동기가 계약의 내용으로 표시되고 분양업체의 행위로 유발된 착오라면 취소가 가능하다고 판단하였습니다(서울중앙지방법원 2022가단5230151 판결).

 

나. 사기 또는 강박을 이유로 한 계약 취소

민법 제110조 제1항은 "사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다"고 규정하고 있습니다.

 

계약의 체결 과정에서 상대방이 계약조건이 달성될 수 없음을 알고도 이를 거짓으로 안내하고 계약금을 수령하였다면, 분양자가 계약금의 몰취 없이도 계약을 취소할 수 있는 것입니다.

 

대표적으로 판례에는, 분양회사가 계약자에게 '지식산업센터를 주거용으로 사용할 수 있다'고 기망하여 이를 믿은 계약자가 분양계약을 맺었는데, 실제로는 지식산업센터는 주거용으로 사용할 수 없었던 경우가 있습니다(대구지방법원 2024가단160793 판결).

 

다. 쿨링오프(청약철회) 제도 활용

 

방문판매 등에 관한 법률 제8조 제1항은 방문판매 또는 전화권유판매의 방법으로 재화 등의 구매에 관한 계약을 체결한 소비자는 일정 기간 내에 청약철회를 할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

방문판매 등에 관한 법률 제2조 제3호의 전화권유판매에는 '전화를 사용하여 소비자의 응답을 유도하고 대화를 함으로써 청약을 유인하여 어떤 장소에서 만나 청약을 받거나 계약을 체결하는 경우'도 포함됩니다(대법원 2007도4697 판결).

 

따라서 전화권유를 받고 분양사무실을 방문하여 계약을 체결한 경우 방문판매법이 적용됩니다(서울남부지방법원 2022가단263510 판결).

 

방문판매법이 적용되는 경우,

• 계약서를 받은 날로부터 14일 이내

• 계약서를 받지 않았거나 사업자의 주소가 기재되지 않은 경우: 사업자의 주소를 안 날 또는 알 수 있었던 날부터 14일 이내

• 계약서에 청약철회에 관한 사항이 기재되지 않은 경우: 청약철회를 할 수 있음을 안 날 또는 알 수 있었던 날부터 14일 이내

 

각 계약을 해제할 수 있습니다. 이와 같은 계약 해제의 통지를 보통 내용증명으로 진행합니다.

 

 

 

 

상호 대화를 통해서 법리적 주장이 오가고, 이를 토대로 원만한 합의안이 나온다면 그보다 좋은 경우는 없을 것입니다. 그러나 대화와 합의가 불가능한 상태라면 민사소송/형사고소 등으로 나아가야합니다.

 

민사소송의 경우 계약 취소로 인하여 기 납입된 계약금의 반환을 청구하는 경우가 대부분입니다. 만약 사기 등 불법행위가 계약의 이유가 되었다면 불법행위를 원인으로 한 손해배상 청구도 가능합니다.

 

형사고소도 검토해볼 수 있습니다. 이 경우 민형사상 수단을 동시에 진행하면서 상대방을 압박하고, 다시 대화의 장으로 불러오거나 합의를 유도하게 됩니다. 물론 유죄가 인정되면 민사소송에서도 유리한 고지를 점하게 되기 때문에, 법리적으로 사기에 해당한다는 판단이 서면 형사고소도 권해드립니다.

 

 

 

 

오피스텔 및 지식산업단지 분양계약에서 계약금 몰취는 불가피한 것이 아닙니다. 착오 취소, 사기 취소, 약관 무효, 채무불이행 해제, 청약철회 등 다양한 법적 수단을 통해 계약금을 보호받으면서도 계약을 해제할 수 있습니다.

 

다만, 각각의 법적 수단은 엄격한 요건을 충족해야 하므로, 증거자료의 확보와 법리에 대한 정확한 이해가 필수적입니다. 특히 분양 과정에서의 모든 자료를 보관하고, 계약 해제 시에는 법적 근거를 명확히 하여 내용증명으로 의사표시를 하는 것이 중요합니다.

 

분양계약 분쟁은 사안별로 구체적인 사정이 다르므로, 실제 분쟁이 발생한 경우에는 전문가의 조력을 받아 적극적으로 권리를 행사하시기 바랍니다.

 

[분양계약 해제 문제의 합의 및 소송에서 쌓은 경험을 바탕으로 실질적인 쟁점을 파고들 수 있는 법무법인 세잎 손우석 변호사]