주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) – 묵시적 갱신
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에, 그리고 임차인이 임대차기간이 만료되기 2개월 전까지 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시 또는 계약의 조건을 변경하겠다는 의사표시를 상대방에게 별도로 하지 않는다면, 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약이 자동으로 연장되는데, 이것이 “묵시적 갱신”입니다. 상가임대차보호법의 경우 묵시적 갱신 기간을 1년으로 보는 것과 달리 주택임대차보호법은 “묵시적으로 갱신된 계약기간은 2년”으로 보며, 임차인은 언제든지 갱신된 계약을 중도에 해지할 수 있지만(임대인이 임차인의 해지통고를 받은 날부터 3개월 후에 계약 종료), 임대인은 임의로 중도 해지가 불가능합니다.
상가임대차보호법과 마찬가지로 주택임대차보호법 역시 임대인의 의사와 무관하게 임차인의 일방적인 의사표시에 의하여 계약 갱신의 효과가 발생하는 형성권으로서 "임차인의 계약갱신요구권"을 보장하고 있습니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 다만 “임차인이 차임을 연체”하거나 “서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공”하거나 “임대인이 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우” 등의 정당한 사유가 있다면 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 이러한 임대인의 거절 가능한 정당한 사유에 관하여도 양 법이 정하고 있는 내용에 세부적인 차이가 있습니다. 상가임대차보호법은 임차인이 연체한 차임이 “3기의 차임액에 해당하는 금액”에 이르도록 정하고 있으나, 주택임대차보호법은 임차인이 연체한 차임이 “2기의 차임액에 해당하는 금액”에 이르도록 정하고 있고, 추가로 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 역시 거절의 정당한 사유로 규정하고 있습니다.
또한 임차인의 계약갱신요구로써 갱신되는 임대차의 존속기간을 “전 임대차와 동일한 기간으로” 다시 계약된 것으로 보는 상가임대차보호법과 달리, 주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 묵시적 갱신의 경우와 마찬가지로 “2년”으로 봅니다. 그리고 상가임대차의 경우 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 “전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위” 내라면 수차례 행사 가능한 것과 달리, 주택임대차의 경우 임차인의 계약갱신요구권은 “1회에 한하여만” 행사 가능하다는 큰 차이가 있습니다. 계약이 기존에 묵시적으로 갱신되었더라도 이는 임차인의 명확한 의사표시에 의해 갱신된 것이 아니어서 갱신요구권 행사로 보지 않으므로, 여전히 1회 갱신요구가 가능합니다. 나아가 상가임대차의 경우 계약갱신요구에 따라 갱신된 경우에 임차인의 중도해지가 원칙적으로 불가능한 것과 달리, 주택임대차보호법 제6조의3 제4항에서는 계약갱신요구에 따라 갱신되는 경우에도 묵시적 갱신 시 임차인의 중도 해지 규정을 준용하고 있어, 임차인의 중도 해지가 가능합니다.
제7조(차임 등의 증감청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.
주택임대차보호법 제6조의3 제3항은 임차인의 계약갱신요구에 따라 계약이 갱신되는 경우, 차임과 보증금을 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 정하고 있습니다. 즉, 제7조 2항에 따라 “5%의 범위 내에서 증액이 가능하다”는 것인데, 여기서 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐, 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다. 또한 임대인이 5% 범위 내의 증액을 요구하더라도 임차인은 반드시 이에 응할 의무가 없으며, 임차인이 증액 요구를 거절한다면 증액될 수 없습니다. 다만 임대인은 주택임대차보호법 제7조가 정하는 “차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖이 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 되었다는 사정”이 있음을 들어 증액 청구를 할 수 있고, 분쟁조정절차 등을 통해 그 요건이 충족된 것으로 인정된다면 증액이 인정될 수 있습니다.
한편, ‘5%의 한도 내에서 증액이 가능하다는 한계”는 임차인의 계약갱신요구권 행사로 갱신되는 경우에 적용되는 것이지, “임대인과 임차인 사이의 합의로 임대차계약을 갱신하거나 연장계약을 체결하는 것도 얼마든지 가능하고, 이러한 경우에는 5% 제한 규정은 적용되지 않는다는 것이 판례의 입장입니다.
주택임대차보호법이 정하고 있는 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 제도에 대하여 상가임대차보호법과의 차이를 중점으로 하여 살펴보았습니다. 임대차기간과 차임은 주택임대차 관련 분쟁에서 가장 빈번히 다툼의 대상이 되는 핵심 쟁점입니다. 따라서 관련 법령을 정확히 이해하고 충분히 숙지해두는 것은, 향후 임대차 분쟁 발생 시 법적 대응의 효율성과 신속성을 높이는 데 있어 결정적인 역할을 합니다. 구체적인 법 기준을 이해하고 대비한다면, 불필요한 법적 충돌을 예방하고, 분쟁이 발생하더라도 원만한 해결 및 보다 유리한 위치에서 대응하는 데에 크게 기여할 수 있을 것입니다.