상가임대차 관련 법적 분쟁에서 흔히 문제되는 것이 “계약기간”입니다. 상가임대차보호법은 임차인의 안정적인 영업을 보장하기 위해 묵시적 갱신과 계약갱신청구권이라는 제도적 장치를 두고 있기 때문에, 이를 잘 숙지하고 활용하면 임차인은 충분한 계약기간을 보장받을 수 있습니다.

양 제도는 다음과 같이 상가임대차보호법 제10조에 함께 규정되어 있는데, 양 제도가 구체적으로 어떻게 다른지 살펴보겠습니다.

 

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

 

 

 

가령, 임대인과 임차인이 2년 기간으로 상가임대차 계약을 체결하였다고 가정해봅시다. 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시 또는 계약의 조건을 변경하겠다는 의사표시를 임차인에게 별도로 하지 않는다면, 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약이 자동으로 연장되는데, 이것이 “묵시적 갱신” 제도입니다. 이 경우 “계약 기간은 1년”으로 보게 되며, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있지만(임대인이 해지통고를 받은 날부터 3개월 후에 계약 종료), 임대인은 임의로 중도 계약해지가 불가능합니다.

 

 

 

 

한편, 상가임대차보호법은 임대인의 의사와 무관하게 임차인의 일방적인 의사표시만으로 계약을 갱신할 수 있도록 임차인의 계약갱신요구권을 보장하고 있습니다. 묵시적갱신이 계약 종료 이전 일정 기간 내에 임대인이 별도의 의사표시를 하지 않아 “자동으로 연장”되는 개념인 반면, 계약갱신요구는 임차인이 계약 종료 이전 일정 기간 내에 “적극적으로 계약 연장의 의사표시”를 함으로써 갱신의 효과를 발생시키는 개념입니다. 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 다만 “임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체”하거나 “서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공”하거나 “임대인이 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우” 등의 사유가 있다면 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

 

임차인의 계약갱신요구로써 갱신되는 임대차는 “전 임대차와 동일한 조건으로” 다시 계약된 것으로 보므로, 당초 임대차기간이 2년이었다면 2년의 기간으로 갱신된다는 점에서, 1년 기간으로 갱신되는 묵시적 갱신과 차이가 있습니다. 또한 묵시적으로 갱신된 경우에는 법 제10조 제5항에 따라 임차인이 언제든지 계약을 중도해지 할 수 있는 반면, 계약갱신요구의 경우 법에 중도해지 규정을 두고 있지 않아 임차인의 중도해지가 원칙적으로 불가능합니다.

 

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 “전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위” 내라면 수차례 행사 가능한데, 유의할 점은 이 상가임대차보호법 제10조 제2항이 2018. 10. 16. 개정된 규정으로서 “2018. 10. 16. 이후에 최초로 체결되거나 갱신되는 상가임대차계약에 대하여만 10년 기간이 적용”되고(부칙 제2조 참조), 2018. 10. 16. 이전에 체결되어 2018. 10. 16. 이후 5년의 갱신요구 기간이 전부 만료되는 계약의 경우 개정전 규정에 따라 5년의 기간이 적용됩니다.(가령, 2015년도에 체결된 5년 기간의 상가임대차계약의 경우 2020년도에 기간이 만료된 때 더 이상 계약갱신요구권이 없으므로 10년 기간이 적용될 여지가 없이 바로 종료되는 반면, 2017년도에 체결된 2년 기간의 상가임대차계약의 경우 2019년도에 기간이 만료된 때 계약갱신요구권이 남아있으므로 10년의 갱신요구권 기간을 적용받게 됩니다.)

 

나아가 이 10년의 기간을 계산할 때 계약갱신요구권 행사를 통해 갱신된 기간 뿐만 아니라 묵시적으로 갱신된 기간까지 모두 합산한 기간이 10년을 초과할 수 없다는 점도 유의할 필요가 있습니다. 계약갱신요구권에 10년의 기간 제한이 있는 것과 달리 묵시적 갱신은 따로 기간 제한이 없으므로, 가령 전체 계약기간이 10년이 넘었더라도 추가로 묵시적 갱신이 되는 데에는 아무런 지장이 없습니다.

 

상가임대차보호법이 정하고 있는 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 제도에 대하여 살펴보았습니다. 관련 법규정을 충분히 숙지한다면 계약기간이 문제되는 법적 분쟁에서 효과적으로 대응할 수 있고, 안정적인 영업을 위해 법적으로 보호되는 정당한 권리를 적극적으로 행사할 수 있을 것입니다.